房产往往是一个家庭最有价值的资产，尤其是在离婚时，如何分割这一资产是关键所在。即使在像加州这样的共同财产州，达成房产分割协议也可能是痛苦的过程。但如果认真对待，可以尽可能减少延误和压力。

作为这一过程的一部分，以下是您在离婚时转移房屋所有权需要了解的内容。

离婚中如何分割夫妻间的房地产？

尽管在离婚中分割房地产会有一些差异和细微之处，但这类交易的总体框架基本相同。

在开始转移过程之前，您需要确认谁目前是房产的所有者。为了安全起见，您不应自动假设只有您和您的配偶持有房屋的所有权。在某些情况下，婚姻期间的房产所有权可能已更改，您需要在转移之前确认房产所有权的当前真实性和准确性。

您可以雇佣房地产律师或产权搜索公司来为您核实信息。这可能比自己操作更容易，因为公共记录可能复杂且令人困惑，而且您不能承担犯错的风险。

但如果您决定自行验证所有权，您需要去房产所在县的县记录员办公室。记录员负责维护影响房产所有权的记录，如契约和其他文档。

一旦找到您的房产记录，您需要确认只有您和您的配偶是该房产的合法所有者。务必检查所有权链，确认一切都是合法和妥当进行的。

您还需要确认房地上没有任何负担。这可能包括留置权（Liens）、契约（Covenants）、地役权（Easements）、未付税款或按揭。

接下来，确定您希望未来所有权如何持有。

如果在离婚前转移，配偶需要将所有权标记为“已婚男士/女士作为他们单独的财产”。如果在离婚后转移所有权，配偶可以作为“未婚男士/女士”持有所有权。

一旦决定了房产的分割方式，您需要创建新的契约来转移房产。这份新契约需要提交给房产所在的城市或县，以便记录。

契约必须书面形式，并列出参与转移的配偶。房产必须使用地址或法律描述来识别。它需要在公证人面前签名才具有法律效力。

您还应保留记录契约的副本，以证明您拥有房产。

已婚夫妇如何持有房产所有权

在婚姻中，两个人通常以共有人（Tenants in Common）、联名共有人（Joint Tenants）或整体共有人（Tenants by Entireties）的身份持有房产所有权。在这种情况下，双方必须同意出售、抵押或遗赠房产。

在大多数情况下，已婚夫妇要么以联名共有（Joint Tenancy）或整体共有（Tenancy by the Entireties）的方式持有房产。以共有人的身份持有较为少见。

• 共同共有（Joint Tenancy）。您和配偶共同拥有房产，如果一方去世，房产自动归属于存活的配偶。这也常被称为联名共有继承权（Joint Tenancy with Rights of Survivorship）。联名共有不仅限于配偶之间，任何两人或更多人共有房产时都可以采用。
• 整体共有（Tenancy by the Entireties）。与联名共有相同，但仅适用于配偶之间，在所有州都不适用。
• 共有人（Tenancy in Common）。也用于两人或更多人共有房产。然而，如果其中一位所有者去世，该人在房产中的权益将转给其继承人，而不是自动转给其他所有者。

我如何转移所有权

在离婚中转移房产所有权有多种方式。所有这些方式都涉及更改契约，这是一份法律定义谁拥有房产的所有权文件。通过更改契约，您可以改变房产的所有者。

转移所有权可以让一方配偶单独拥有房产。之后，他们可以自由出售、抵押或将房产放入遗嘱或信托，将房产转给任何他们希望的人。

您需要准备和签署的具体文件取决于您选择的转移类型。无论采用哪种方式，所有契约文件都需要在公证人面前签署。

在离婚中转移房产最常见的两种方式是通过配偶间转移契约（Interspousal Transfer Deed）或放弃契约（Quitclaim Deed）。

当配偶共同拥有房产，但随后一方执行配偶间转移或放弃契约时，这被称为财产转化（Transmutation）。

配偶间转移契约

这种类型的契约用于在已婚夫妇之间转移房产所有权。它可用于在转移房产时避免税务责任。通常情况下，当房产所有权转移时，县政府可能会征收转移税，并重新评估房产价值，导致税款潜在增加。

配偶间转移契约免征转移税，是夫妇间转移房产的经济高效方式。

除了离婚外，配偶间转移契约通常在配偶希望重新贷款房屋时执行，但如果一方信用不佳，可能危及贷款批准。

在房屋属于单方财产的情况下，可以通过执行配偶间转移契约并将配偶添加到契约中，将其转变为婚姻财产。

在离婚中处理房产，除了之前提到的配偶间转移契约外，还有另一种常见方式，即放弃契约（Quitclaim Deed）。

放弃契约（Quitclaim Deed）

放弃契约是一种将一方配偶在房产中的利益转移给另一方配偶的方式。放弃契约与配偶间转移契约的主要区别在于，放弃契约不包含有关房产所有权的任何保证。

使用这种契约，您无法获得有关房产所有权的任何保障，只能按照“现状”接收所有权。

这个过程快捷直接。许多人可以自己完成这一步骤。表格可以在网上或办公用品店轻松找到。填写完表格后，签字、公证，并在房产所在县的县记录员办公室进行记录。

当一方配偶使用放弃契约放弃对房屋的权益时，他们可能仍需负责一半的按揭债务，因为放弃契约无法转移债务责任。

需要明白，契约和按揭是两件不同的事情。

此外，如果您签署放弃契约，您将放弃未来出售房屋并从中获利的权利。

初步变更所有权表格（Preliminary Change of Ownership Form）

除了契约文件，您还需要签署初步变更所有权表格（PCOR）。这份文件必须随每次转移一起在房产所在的所有58个加州县的县记录员办公室提交。

该表格会提交给州平等化委员会，用于确定房地产的征税情况，以便税务部门征收适当的税款。及时填写并提交此表格至关重要。

当契约上的信息发生变化时，新的所有者需要在转移日期后的有限期限内提交文件。

当配偶之间进行转移时，税收和评估价值不会改变，但您仍需通知州政府这是事实。

如果未能这样做，您可能面临最高5000美元的罚款（针对主要住宅）或20000美元的罚款（针对非主要住宅）。

谁来准备这些文件？

通常，您、律师或押证公司会准备房产转移文件。

加州放弃契约的表格因县而异。务必从房产所在县获取表格。

由专业人士准备文件可能更好，因为自己准备的契约可能无法保险。未经产权公司审查的契约称为无保险契约，未来出售或重新贷款时可能会遇到问题。

如果保留房产权益的配偶未来想出售或重新贷款，被从所有权中移除的前配偶可能需要签署无保险契约声明，证明转移是自愿的、有效的、真实的，没有任何胁迫或压力。

产权公司或押证公司可以准备声明的版本，然后需要签署并公证。

房屋转移需要多长时间？

一旦县记录员办公室收到签署并公证的文件，变更即刻生效。您需要支付归档费用，不同县费用不同，可能高达150美元。

转移所有权的税务后果是什么？

这取决于具体情况。大多数加州县在配偶间转移时不征收转移税。

对于重新评估，也由税务评估官办公室自行决定。然而，通常在配偶间的所有权转移时不会触发重新评估。这意味着通常情况下，双方不会立即面临税务后果。

此外，根据美国国税局法典第1041节，任何与离婚有关的配偶间财产转移都可免税。这意味着一次性支付、转移所有权、重新贷款和买断另一方权益可以作为免税交易处理。但如果涉及第三方，规则可能会有所不同。

如果前配偶稍后决定出售在离婚中获得的房产，当房产离婚后升值时，卖方可能需要支付资本收益税。

有特殊税务规则适用于离婚后房屋出售，以帮助离婚的房主避免支付资本收益税。

在大多数情况下，离婚后出售自己的房屋的人，如果他们至少在过去五年中有两年将房屋作为主要住所，则可排除高达250,000美元的资本收益。这两年的时间框架是累积的。

此外，为了有资格获得豁免，卖方在过去两年内不能在另一处房屋出售中排除资本收益。

在加州，配偶间的财产转移有时可能会引发所得税责任。为避免对特许税务局或国税局产生此类义务，最好咨询会计师、财务规划师或税务律师，以确保您不会产生任何意外的财务后果。

契约转移如何影响按揭？

即使您将房产中的权益转移给另一方配偶，如果您和配偶都有按揭贷款的义务，那么您仍将保持这一义务。

所有权和债务被视为两个独立的问题。转移房屋所有权并不意味着转移按揭贷款。

解决这一问题的部分办法将在和解协议中提出。如果一方配偶获得房产，法院可能也会命令该配偶支付按揭和其他相关房屋费用，如税款和保险。

在其他和解中，双方配偶可能被要求共同承担按揭和费用（特别是涉及子女时），或者即使一方获得房产，另一方配偶可能仍需负责按揭和费用。

如果根据和解协议，另一方配偶有责任支付按揭，您可以联系贷款机构，提供义务变更的证明，并查看他们是否会释放您的债务。但这并不总是可行的。因为如果您的前配偶违约，贷款机构仍可以对您俩采取行动。

您可以回到授予离婚的法院，并且尽管法院无法释放您的按揭义务，但它可以命令您的前配偶补偿您向贷款机构支付的款项，或重新安排财产分割和解以补偿您。

您也可以尝试构建和解协议，要求配偶在离婚后立即出售房屋或重新贷款，以便将您从按揭贷款义务中移除。

离婚最终确定前应转移所有权吗？

对于这个问题没有绝对的正确或错误答案。很多情况取决于您和配偶之间的信任程度。如果您的离婚是和平的，那么在离婚最终确定前进行房产转移可能是可行的。

但在存在分歧，或谈判变得糟糕的情况下，如果您已经转移了所有权，您将放弃关键的谈判筹码。

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